모텔 경매 어떻게 해야 하나?
- 2012.09.03
- 에디터 : 호텔업
모텔 경매 어떻게 해야 하나?
경매정보업체인 지지옥션에 따르면 수익형 부동산인 모텔이 경매에 나오는 건수가 꾸준한 증가추세라고 밝혔다. 하지만, 최근 나오는 수익형 부동산이 입지가 좋고 ‘양질의 물건’이라 한들, 그 속내에 감춰진 위험성을 무시해서는 안 된다. 모텔에 관심이 있는 초보투자자가 경매에 참여할 경우, 실패할 확률이 대단히 높다. 경매로 나오는 모텔은 이미 부동산 투자자 및 경매에 능통한 전문 브로커들을 몰리게 하고 있다.
01 경매에 나온 모텔은 문제가 심각하다?
수익형 부동산 가격은 수십억 원에서 수백억 원이어서 거래되기가 쉽지만은 않다. 수익형 부동산 보유자들은 ‘알부자’라 웬만해서는 부동산에 넘어가게 하지 않는 게 대부분인데, 그들이 손 쓸 수 없을 정도의 단계라면 영업의 불황을 심각하게 고려해 봐야 한다. 급격한 매출감소와 금융권의 대출상환 압박이 강해지면 경매시장에 모텔이 등장하게 된다. 모텔을 담보로 돈을 빌린 사람이 제때 이자나 원금을 갚지 못하는 경우와 같다. 하지만, 이렇게 경매에 나오는 물건은 대부분 영업이 활발한 신축보다는 시설이 노후되어 리모델링과 같은 시설 투자가 필요하거나 위치 접근성이 낮은 경우가 많으므로 주의해야 한다. 즉 해당 모텔이 경매로 나온 이유를 잘 살펴 봐야 한다. 그런 경매 물건은 리모델링 비용이 많이 들어갈 수 있다는 단점을 극복해야 한다.
02 모텔은 부동산가치보다 영업이익이 우선시..
경매에 나온 모텔은 일반 부동산과는 달리 모텔만의 특수성이 있다는 사실을 잊어서는 안 된다. 경매에 나온 물건 중 옥석을 가리기가 매우 힘들다. 영업성이 검증되지 않은 모텔을 부동산적 가치만 고려하여 경매에 참여한다면 손해 볼 확률이 매우 높다. 모텔이라는 투자 상품의 부동산적인 가치는 2차적인 수익으로 따지기도 한다. 즉 모텔은 수익형 부동산상품이다. 철저한 검증을 통해 영업성을 따져봐야 하며, 경매 낙찰 후 모텔에서 얻어지는 영업적 이익을 고려한 매출수익이 먼저 우선시 되어야 한다는 의견이 지배적이다.
≫ 경매로 나온 모텔 가치점검
• 영업적 가치: 경매 낙찰 후 모텔을 소유하고 경영에 의해 얻어지는 매출수익의 가치
• 부동산적 가치: 영업적 가치를 배제한 대지와 건물에 대한 서류상 가치
• 미래 가치: 영업에 의한 수익률증가로 얻게 되는 부가 가치
• 투자가치: 주변의 계발 계획으로 인한 부동산적 상승 가치
03 모텔 개조, 용도변경의 부가가치?
낙찰 받은 모텔은 리모델링을 통해 부가가치를 높여라? 과거 성매매 방지법의 시행 이후로 모텔이 경매에 심심치 않게 등장하고 있으며, 이러한 물건은 가격이 절반에 가깝게 떨어지는 경우가 잦다. 여기에 우후죽순으로 모텔이 난립하면서 영업활동에서 상당한 어려움을 겪었다. 최근 역세권에 위치한 모텔을 원룸 또는 고시텔로 개조하거나, 경기도 외곽에 위치한 모텔은 실버타운, 노인병원, 연수원 등으로 용도를 변경하는 곳이 있다. 그러나 모두가 성공하는 것은 아니다. 지역의 특수성과 예상 수익률을 제대로 파악하지 못한다면 결코 높은 수익률을 올릴 수 없다. 모텔을 낙찰 받은 후 개조나 용도변경은 신중하게 결정되어야 할 사안이다.
04 복잡한 권리분석은 전문가에게
초보투자자들은 경매 물건을 고를 때 권리관계가 간단하고 권리관계가 비교적 단순한 물건에 응찰하게 된다. 하지만, 이런 물건은 자연히 경쟁률이 높고 어떤 때는 시세보다 높은 금액에 응찰하는 경우가 생기기도 한다. 그래서 다소 복잡하더라도 특수권리가 끼어 있어서 낙찰 받을 확률이 높은 물건에 눈을 돌리게 된다. 특수권리란 유치권, 법정지상권, 예고등기 등을 말하며, 일반적으로 유찰 횟수가 많고 경쟁률이 낮아서 권리분석만 잘하면 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 특수권리 등 복잡한 권리분석을 할 때는 반드시 경매 전문가의 도움을 받아야 한다.
05 매매수익이냐? 운영수익이냐?
경매로 나온 모텔을 현장 분석할 때는 운영수익을 먼저 따져야 하기 때문에 입지조건이 어떠한가, 매출 향상 여력이 얼마나 가능한가, 또는 필요에 따라 리모델링을 하는 경우 구조가 나오는가 등을 고려하게 된다. 모텔은 운영수익도 타 부동산에 비해 월등히 높지만, 매매수익 또한 엄청나다고 할 수 있다.
≫ 부동산 매매수익 3단계 절차
• 경매로 나온 모텔을 싸게 낙찰받는다.
• 리모델링을 해서 영업수익을 올린다.
• 높은 가격에 되팔아 차익실현을 남긴다.
또과거에는 좋은 땅을 골라, 모텔을 멋지게 짓고(모텔 매매 후 리모델링을 하고) 투자대비 엄청난 이익을 남기고 모텔을 팔아 넘기는 일이 흔했다. 하지만 위와 같은 사항이 결코 쉽지만은 않다는 것을 명심해야 한다. ‘모텔운영과 매매’ 는 서로 별개의 개념으로 해석해서는 안되며, 서로 긴밀하게 연결되었을 때 상당한 시너지 효과를 가져올 수 있다. 즉 운영을 알면 매매로 이익을 남기기가 쉽고, 매매를 알면 운영 방식에 좋은 영향을 미친다는 것이다.
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