[인터뷰-조재신 휴민시티 대표] 숙박업, 법을 알면 기회가 보인다
부지 선정부터 인허가까지 숙박시설 용도 변경의 모든 것
- 2018.10.18
- 에디터 : 조윤정
조재신 야놀자 평생교육원 강사는 국내 호텔 개발이 생소하던 시절부터 지금까지 좋은 숙박시설을 개발하기 위한 외길을 걸어 왔다. 수많은 일반숙박시설과 관광숙박시설 사업 기획과 20건 이상의 사업에 직접 참여하며 숙박 개발업계를 이끌어 온 조재신 강사에게 숙박시설 용도 변경과 관련된 정보를 들어봤다.
Q. 야놀자 평생교육원 중소형 호텔 창업 과정 중 담당하고 계신 수업 소개 부탁 드립니다.
일반숙박시설의 관광숙박시설로의 용도 변경 관련 과목을 담당하고 있습니다. 용도를 변경하는 기본 방법부터 해당 부동산을 바라보는 시각뿐 아니라 법에 대한 내용도 다룹니다. 숙박시설의 용도를 변경하려면 건축이나 관련 법에 대한 많은 지식을 습득하고 있어야 합니다. 사실 이런 전문적인 부분을 일반 사업주가 혼자서 습득하기는 어렵죠. 그래서 최대한 쉽게 설명하려고 노력하고 있습니다.
Q. 특별히 호텔 개발에 관심을 갖게 된 계기가 있으신가요?
원래는 호텔 운영에 관심이 있었습니다. 가족이 모두 호텔에서 근무를 하고 있어 어릴 때부터 그런 모습을 보고 자랐고, 자연스레 대학도 호텔경영학과에 진학했습니다. 교수님의 추천으로 호텔 개발 수업을 알게 됐고, 그때부터 이 일에 눈을 뜨게 됐죠. 지금은 많은 호텔이 개발되고 있지만, 20년 전만 해도 우리나라에는 호텔 개발이 드문 일이었어요. 국내 대규모 호텔에서는 내국인을 개발자로 쓰는 경우가 없었죠. 그래서 비교적 접근이 쉬운 일반숙박업 개발부터 뛰어들게 됐습니다.
관광숙박시설의 다양한 개발 가능성
Q. 일반숙박시설과 관광숙박시설의 차이는 무엇인지 궁금합니다.
가장 큰 차이는 지역에 있습니다. 일반숙박시설은 상업적인 지역에만 건축이 가능합니다. 상업 지역 내에서도 또 제한이 있고요. 이에 비해 관광숙박시설은 다양한 지역에 적용이 가능합니다. 개발자 입장에서 봤을 때는 상당한 매력이죠. 원하는 대부분의 지역에 호텔을 세울 수 있으니까요.
또 다른 차이점은 건축물 인허가 과정에 있습니다. 인허가를 통과하는 것은 일반숙박시설이 관광숙박시설에 비해 더 쉽습니다. 사실 건축물 인허가 측면에서 보면 관광숙박시설을 하는 건 상당히 소모적인 일입니다. 그래서 예전에는 대부분의 숙박시설이 일반숙박시설이었죠. 그럼에도 불구하고 사업주에게 관광숙박시설을 통해 숙박시장에 진입할 수 있는 방안을 알리는 이유는 다양한 지역에 진출이 가능해서입니다. 과정이 조금 복잡하지만 그만한 가치가 있는 일입니다.
관광숙박시설이나 일반숙박시설이나 숙박객을 받는 것은 똑같습니다. 일반숙박시설을 부정적으로 볼 필요는 없다고 생각합니다. 실제로 지금은 모텔을 포함한 일반숙박업이 많이 양성화 됐죠. 야놀자와 같은 온라인 예약제도, OTA가 생겨나고, 그 영향으로 일반숙박시설에 투숙하는 외국인과 내국인이 늘었습니다. 건축이나 법 관련한 부분이 다르다 뿐이지 실제적인 운영 측면에서는 일반숙박시설과 관광숙박시설의 차이는 없습니다.
Q. 일반숙박시설에서 관광숙박시설로 용도를 변경했을 때 어떤 이점이 있나요?
앞서 일반숙박시설이 건축물 인허가를 통과하는 과정은 쉽다고 했는데, 리모델링이나 재건축을 할 때에는 얘기가 달라집니다. 대수선이라고 하는 대규모 리모델링 진행 과정은 인허가를 새로 받는 것과 비슷할 정도로 복잡합니다. 처음 건축했을 당시와는 법이 많이 달라져 있는 경우가 비일비재 하거든요.
숙박시설이 소재한 지역의 건축 허가적인 부분, 용도적인 부분, 주거지역과 관련된 부분 등 주변 상황이 많이 바뀌어 있기 때문에 사실상 대수선이 거의 불가능한 경우가 많습니다. 반면 관광숙박시설은 주변 환경의 변화와 상관없이 얼마든지 허가를 받을 수 있습니다. 일반숙박시설일 때 여러 규제 때문에 활용하지 못했던 대지를 관광숙박시설로 용도를 변경함으로써 사용할 수 있게 되는 거죠. 자산가치가 올라간다고 보시면 됩니다.
또 관광숙박시설은 관광진흥개발기금을 사용할 수 있다는 이점도 있습니다. 관광진흥개발기금은 관광 활성화를 위한 융자 제도인데, 저금리로 공사비를 대출 받을 수 있고 신축이나 재건축에 관계없이 활용 가능합니다.
실제로 야놀자 평생교육원에서 제 수업을 듣고난 후 관광숙박시설의 이점을 알게 되어 일반숙박시설에서 용도 변경을 한 수강생의 사례도 세 건 정도 있습니다.
사업주 스스로 전문가가 돼야
Q. 건축사를 통해 개발을 진행할 수도 있을 텐데, 그럼에도 불구하고 사업주가 직접 법에 대한 정보를 알아야 하는 이유는 무엇입니까?
사업주는 자신의 상황을 가장 잘 알아야 합니다.자신의 상황과 부지에 대해 가장 잘 알고 있는 건 사업주일 겁니다. 그런데 법 지식이 조금 부족해서 숙박업소를 개발하는 과정에 어려움을 겪는경우가 많습니다. 간단하지만, 모르면 어렵거든요. 건축이나 호텔, 관광숙박시설과 관련된 법은 생각만큼 복잡하지 않습니다. 실제 사례에는 일부만 적용하면 되니까요.
어느 정도 법 지식에 대해 알고 난 후 접근하면 실행 단계에서 전문가와 상의하기가 훨씬 쉬워집니다. 또 자신의 프로젝트를 더 깊이 있게 진행할 수도 있고요. 직접 참여하다 보면 자연스레 재미도 느끼게 될 겁니다. 돈만 쓰고 내용을 모르면 안 되잖아요. 무엇보다도 중소형 숙박업소를 개발하면서 모든 분야의 전문가를 대동할 수는 없잖습니까? 사업주가 공부를 해보면 스스로 전문가가 될 수 있습니다.
Q. 교육 수료 후 교육생이 지속적으로 숙박업 인허가와 관련해 알아야 될 지식은 무엇일까요?
두 가지를 알려드리고 싶은데요, 첫째는 법제처 사이트를 활용하는 것입니다. 일 년에 수십, 수 백 개의 법이 생기고 사라지고 하기 때문에 모든 내용을 알 수는 없습니다. 중요한 것은 큰 틀에서 그 법을 보는 방법을 아는 것 입니다. 예를 들어 관광숙박업과 관련된 관광진흥법, 건축과 관련된 건축법, 이런 것들은 어느 순간 사라지는 게 아니라 바뀌는 것이죠.
법제처 사이트는 우리 국민이 언제든지 활용할 수 있도록 열려 있습니다. 법제처 사이트를 가까이 하면 할수록 많은 권리를 찾을 수 있다고 생각합니다. 우리가 모르고 지나가는 것들이 너무나 많거든요.
두 번째는 전자정부 사이트를 이용하는 것입니다. 전자정부 사이트에 접속하면 부동산과 관련된 서류를 보실 수 있습니다. 건축물대장이나 토지대장, 또 토지이용계획확인원 같은 자료를 무료, 혹은 아주 저렴한 가격에 떼볼 수 있으니 그런 것들을 활용하셨으면 좋겠습니다.
아직도 숙박 사업을 할 수 있는 다양한 부지가 남아 있습니다. 요즘 같이 인터넷이 발달한 시대에는 직접 땅을 사보지 않더라도 손쉽게 정보를 찾아보고 개발을 검토해 볼 수 있죠. 가벼운 마음으로 내가 어떤 부지를 찾았고, 어떤 인허가를 받아 개발을 진행하고 싶다면 한번 도전해 보는 것이 중요합니다.
일반적인 숙박시설이 아니더라도 도시형 민박업이나 관련 숙박시설 법령도 많이 있으니 여러 방면으로 시도해 보시기 바랍니다. 더불어 다양한 종류의 관광객을 어떻게 세분화해 숙박시설로 끌어들일 것인가에 대한 연구도 필요합니다.
Q. 끝으로 향후 계획에 대한 말씀 부탁 드립니다.
저는 건축을 전공한 사람도 아니고, 법을 전공한 사람도 아니고 스스로를 일반인이라 생각하고 있습니다. 호텔 경영을 전공했지만 숙박 개발을 하며 다른 분야를 같이 공부하고 있어요. 저도 아직 공부하는 학생이라고 보시면 되고요. 가끔씩 법에 대해 잘 아시는 분, 또는 건축사, 여타 전문가가 수업에 참여하고 있습니다. 이런 다양한 분야에서 활동하는 분들과 함께 수업을 하면 저 스스로도 많은 것을 배울 수 있습니다. 결코 제가 최고라고 생각하진 않습니다. 최고보다는 좋은 숙박시설을 개발하기 위해 가장 많이 노력하는 사람이 되고 싶습니다.
< 저작권자 ⓒ 호텔업, 무단 전재 및 재배포 금지 >
