임대차계약 만료 시, 건물 원상복구에 대해
- 2014.02.12
- 에디터 : 호텔업
임대차계약 만료 시, 건물 원상복구에 대해
Q.약 4년 전 5년 계약, 보증금 2억에 월세 1천만 원 모텔에 임차를 들어와 시설비 약 1억여 원을 들여 욕실정비 및 객실 공사를 했습니다. 주인의 말대로 매출이 나오지 않아 2년이 지난 후부터는 보증금에서 월세를 제하고 있었습니다. 이제 더 이상 유지할 돈도 없어 나가려고 하는데, 건물주가 욕실과 객실 사이 허물어 버린 가벽을 세우는 등 건물을 원상 복구해 놓으라고 합니다. 건물주가 요구하는 대로 해야 하는 건가요?
민법 제654조에 의해 준용되는 제615조에 의하면 임대차가 종료되어임차물을 반환할 때에는 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다. 다만 임대차 계약 당시 임차물에 들인 필요비, 유익비 등의 비용상환청구권을 포기 대신 원상회복의무를 면하는 특약을 하셨다면 위 의무를 면하실 수 있습니다. 그러나 질문자님께서 이런 특약을 하셨더라도 욕실 및 객설정비공사비용이 위 임차물인 모텔 건물의 객관적 편익을 가져다주는 유익비에 해당하는지에 대해서 구체적인 검토가 필요합니다.
또한 참고하실 부분이 대부분의 임대차계약서에는 임차인의 원상회복의무 조항이 부동문자로 기재되어 있거나 ‘임차인은 일체의 비용을 부담하여 계약만료 시에 원상복구 하여야 한다’는 문구가 기재되어 있는 경우가 많습니다. 이런 문구가 기재되어 있으면 원상회복하여 반환하여야 합니다. 이와 관련된 판례를 살펴보건데, 대법원은 “임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, (중략) 이 사건의 경우 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다.(출처: 대법원 2002.12.06. 선고 2002다42278 판결[임대차보증금])”고 판시하고 있는데, 이점을 감안하면 이 사건의 경우 임대차계약이 중도에 해지될 경우에도 원상복구 약정이 적용되어야 할 사안으로 보입니다. [참고 : 광주지방법원 2006.03.15. 선고 2005나10476 판결]
임차인께서는 건물의 유지와 관리 등의 측면에 있어 건물의 가치를 향상시켰거나 그 건물의 유지 등을 위해 정말 필요한 부속물 등이 부착된 경우라면, 유익비 내지 부속물 매수청구가 가능할 수도 있으니 참고하시기 바랍니다.
알아두면 좋은 상식
01 수선의무 내용의 기재
→ 누가 어디까지 부담할 것인가?
시설물의 유지보수에 대한 어느 정도의 책임 선을 그어 놓는다. 예를 들어 노후 된 에어컨, 보일러 등에 대한 수리비는 어떤 비율로 부담할 것인가 정한다.
02 필요비 내용의 기재
→ 어느 정도 선까지 유지보수 비용으로 인정할 것인가? 임차인은 필요에 따라 임대건물에 대해 보수, 수선 등의 비용을 지출 한 후 임대인에게 청구할 수 있는데, 이 필요비에 대한 내용을 정한다.
03 유익비 내용의 기재
→ 어느 정도 선까지 객관적 가치 상승 선으로 볼 것인가? 유익비는 가전제품 교체나 인테리어 공사 등 세입자가 임차한 건물을 객관적으로 가치를 높인 데 투자된 비용을 말한다. 임대차 종료 후 임대인에게 요구할 수 있는 유익비(권리금)에 관한 내용을 정한다. 임대차 계약 시 반드시 포함시켜야 할 특약 사항 = 수선의무 / 필요비 / 유익비
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