[호텔사업 추진 6단계 ①] 본질·가치 중시하는 선구적 마인드의 개발 프로세스 구현
- 2018.06.28
- 에디터 : 정창헌 오리진 산업개발 대표
최근 해외관광객 증가로 오름세를 보였던 한국의 호텔산업에 제동이 걸렸다. 무분별한 사업성 호텔개발로 인해 국내 숙박 산업 가치가 절하되고 있어서다. 기존 오피스 빌딩 및 임대형 부동산 산업보다 가치 있는 사업으로 꼽히는 호텔 개발사업은 현재 다양한 문제점에도 불구하고 여전히 많은 투자자의 관심을 받고 있다.
이번 칼럼은 6개월에 걸쳐 진행될 첫 번째 단계로 호텔사업을 진행할 단계 중 가장 중요하고도 철저하고 치밀함이 바로서야 하는 계획 단계를 말하고자 한다.
호텔사업은 부동산 가치 중 독보적인 전문성으로 호텔사업의 부가가치 창출해야 하는 사업이다. 호텔사업은 임대료, 관리비 등을 통해 제한적인 수익을 창출하는 일반 부동산 사업과는 달리, 운영수입 및 매각차익이 존재해 부동산 사업 중 가장 효과적이고 건물의 가치를 살릴 수 있는 사업이다. 또한 기존의 건물을 호텔로 전환할 경우 상당한 시세차익을 얻을 수 있다는 점도 호텔 사업의 매력이다.
하지만 호텔사업의 개발단계는 효율적인 설계부터 건축, 엔지니어링, 설비, 전기, 소프트웨어 시스템, 경영 컨설팅 등 세부적인 전문성이 따라야 하는 고난이도 사업에 속한다. 따라서 분야별로 세부적인 전문성이 뒷받침 되지 않으면 사업의 성공 가능성이 희박하다. 결국 체계적인 컨설팅으로 호텔 사업이 업계에서 차별화된 경쟁력을 갖출 수 있도록 하는 것이 중요하다.
개발단계부터 리스크 최소화를 고려해야
호텔사업 개발단계 상 진행사항은 다음과 같다.
우선 사업의 타당성 검토부터 시작한다. 사업계획서를 의미하는 것이다. 입지가 정해지면 주변환경의 상권분석 및 향후 변화될 요소까지 감안하고 각종 상권분석 시스템이나 금융기관이 제공하는 주변 상권 카드결제 추이 등의 데이터를 제공받아 사업계획에 반영해야 한다. 사업계획 상에서 충분히 수지가 맞는 사업이라고 판단했다면 먼저 입지 내 건축물 배치를 고민해야 한다. 설계에서는 이것을 배치도라고 한다. 입지의 토지가 가지고 있는 용도, 건폐율, 용적률을 따진 후 건축사가 설계에 반영하고 배치할 때 이 배치도가 향후 객실에서의 뷰나 유동인구의 동선과 자연스럽게 어울리는지, 남향이나 북향을 고려해 얼마나 쾌적한 지 등을 세심히 따져봐야 한다.
그 이후 각종 시설 프로그램 검토, 각종 효율적이고 향후 운영 시 에너지 비용을 절감할 수 있는 에너지 설비 및 시스템, 모든 공간과 실내의 쾌적한 급배기 시스템, 고객 입장에서의 자연스러운 동선에 의한 객실배치 검토, 각 객실마다의 적정 평형, 열손실 최소화 장비 및 시설의 고려, 객실의 욕실 평형, 등급별 적절한 객실분배, 그 외에도 백오피스 내 직원들의 근무환경, 휴식환경, 실내 방음환경, 24시간 운전에 즉시 대처 가능한 설비 및 전기 제어기능, 공용공간 동선, 그리고 어떠한 상황에서도 엔지니어나 시설부 없이 직원이 즉시 대처할 수 있는 상황별 매뉴얼 수립 등 산업의 특성상 초기자본이 많이 소요되는 호텔 사업은 장기적으로 과정을 내다볼 수 있는 혜안과 향후 운영비 리스크를 최소화할 수 있는 전략을 수립해야 한다.
한편 현재 국내 호텔산업은 운영의 가치가 아닌 매각 차익만 보려는 사업성에 치중된 점에 우려를 표했다. 이에 호텔사업자에 대한 규제가 강화되어 무분별한 개발사업을 제지해야 한다는 바람을 나타냈다. 안전, 운영상 동선, 효율적인 관리를 장기적으로 고려한다면 대충 짓는 호텔은 생길 수가 없다. 이는 단순히 산업을 떠나 한국의 관광산업의 가치를 높이는 일이고 경제에 보탬이 되는 일이다.
다음시간에는 두 번째 단계 ‘디자인적인 요소들’에 대해 이야기해보겠다.
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