월세 미납에 따른 계약해지
- 2012.11.12
- 에디터 : 호텔업
임대중인 모텔을 계약하였으나 임차인이 월세를 6개월 째 미납 중이며, 계약자와 연락도 되지 않습니다. 현재 임차인이 운영을 하는 것 같지는 않고 다른 사람이 들어와서 실제 영업을 하고 있는 것 같습니다. 현재 계약 해지 내용증명을 보내려고 하는데 내용증명을 보내면 계약해지가 자동으로 되는 것인지요? 현재 계약자 주소가 불분명함, 어떤 주소로 내용증명을 보내야 하는지요? (현재는 살고 있지 않은 게 확실한 계약서에 있는 주소, 운영중인 건물 주소) 지금 임차중 인 사람은 어떻게 내보낼 수 있는지요?
▶ 법률가 견해
임대사업을 벌이면서 가장 큰 문제가 임차인과의 임대료 연체에 따른 분쟁입니다. 민법 640조에 의해 월세를 2기분(1기는 30일)이상 연체하고 있으므로 의뢰하신 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 만약 임대보증금이 있다는 이유로 임대료의 지급을 거부하는 경우에도 연체로 인한 계약해지를 피할 수는 없습니다. 계약해지 의사표시가 들어있는 내용증명이 상대방에게 도달한다면 임대차계약은 해지됩니다. 그 내용에 6개월 연체 상태이므로 해지한다고 통지하면 되겠습니다.
그러나 상가건물임대차보호법의 보호대상이 되는 임대차계약의 경우에는 3기의 임대료를 연체해야 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 하지만, 6개월을 연체하고 있으므로 여기에는 해당사항이 없는 것으로 보입니다. 현재는 임차인과 연락이 되지 않는 상황이므로 일단은 원래 아는 주소로 내용증명을 보내시기 바랍니다. 원하시는 결과를 얻으려면 소를 제기하면서 공시송달을 신청하는 것이 좋겠습니다. 법원을 통해 공시송달허가 신청을 하는 것인데, 담당 재판부의 허가가 내려지면 공시송달에 소장부본이 송달되고, 그 후 재판이 진행되어 의뢰인이 원하시는 결과를 얻을 수 있을 것으로 보입니다.
만약 임차인의 주소를 알지 못한 상태라면 내용증명을 보낼 수 없으므로 그 임차인을 상대로 임대료지급청구를 진행해보십시오. 법원에 소송을 제기하면 법원을 통해 그 임차인의 주소지를 알 수 있는 절차가 있습니다. 그리고 지금 거주하고 있는 사람의 경우 그 내용으로 보아 임차인으로부터 임차권을 전대, 양도 받은 것으로 보이는데, 만약 그렇다면 임대인의 동의 없는 임차권의 전대, 양도이므로 그 사람은 불법 점유자로서 임대인이 나가라면 나가야 하는 지위에 있는 자가 됩니다. 따라서 현재 임차중인 사람은 임대인에게 그
임차권을 주장할 수 없을 것이므로 법률적으로는 퇴거청구가 가능하고, 이것도 소송으로 가능할 것으로 보입니다.
필수 임대차 상식 : 차임연체로 계약해지 하는 경우
민법 제640조(차임연체와 해지)
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 민법 제 374조 및 제 390조 임대차종료 및 계약불이행으로 인한 경우 임차인은 사용 수익을 위한 임차물을 점유할 권리를 상실하고 임차물을 임대인에게 반환할 의무가 있으며, 임차물을 반환할 때는 임차물을 원상태로 유지시켜 반환해야 하고, 임차인이 선량한 관리자의 주위로 임차물을 보관하지 않아서 임차물이 멸실, 훼손된 경우에는 이로 인한 손해를 배상하여야 한다.
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