성수기 매출 만드는 리모델링 방법
- 2012.11.07
- 에디터 : 호텔업
옛것은 과감히 버리고,
새로움을 택하고 투자해야 가치를 인정 받는다.
성수기 매출 만드는 리모델링 방법
긴 여름이 끝나고 모텔운영이 비수기로 접어들었다. 그러나 조금만 기다리면 다시 성수기인 12월이 올 것이다. 모텔 운영을 하다 보면 영업 수익이 많지 않은 비수기가 빠르게 지나고 성수기가 돌아오길 바라게
된다. 하지만 언제까지 비수기와 성수기라는 기준을 가지고 나누어 수동적인 영업을 할 것인가? 비수기조차도 성수기의 수익을 만들어 1년 내내 성수기처럼 영업을 할 수 있는 방법은 없는 것인가? 물론 있다. 정도의 차이는 있지만 성수기처럼 12개월 내내 영업이 잘되는 모텔들이 엄연히 존재한다. 또한, 누군가는 그런 모텔을 만들어 낼 수도 있다.
많은 업주 분들이 비수기로 접어들면 하루하루의 영업성과가 부족해 결국 분석 없는 리모델링을 하곤 하신다. 그런데 리모델링을 한다고 해서 뾰족하게 비수기가 없어지는 것은 아니다. 많은 모텔을 다니며 컨설팅을 해주다 보면 장사가 잘 안돼서, 혹은 옆 모텔들이 공사를 했으니 가지고 있는 몇 억이라도 들여서 리모델링을 해야겠다는 생각을 많은 업주 분들이 하고 있다. 또한 12월 달은 무조건 영업을 해야 한다는 생각도
많다. 그러다 보니 공사기간을 단축하거나 혹은 공사를 아예 12월 이후로 하시려는 업주 분들도 많이 계신다. 과연 모텔영업이 1년 중 12월 한달 만 중요한 것일까? 적절한 공사비의 책정과 시기 선택, 리모델링의 디자인 수준을 고객의 눈높이를 고려하는 것이 아니라 업주님들의 눈높이에 맞춰 공사를 하다 보니 옛 것에서 새로운 것으로의 탄생이 아니라 옛 것에서 옛 것으로 공사를 하는 경우가 많이 발생한다.
리모델링을 하고 나면 고객들이 찾는 빈도도 높아져야 하고 모텔 이용가격이 어느 정도 형성이 되어야 하는데 현재의 고객이 다 떠날 것이라는 우려로 공사금액에 대비 모텔이용가격을 올리지 못하는 경우도 발생하고, 또한, 적은 금액을 받아야 하니 공사비 많이 들일 필요 없이 조금만 하면 된다는 분도 계신다. 어느 것이 정답이라 말할 수는 없다. 하지만 이왕지사 공사를 해 놨으면 그 지역에서 상위권 매출은 유지해야 하고 공사를 이미 한 업체보다는 시설이 좋아야 하는데 이미 공사를 진행한 주변 업체의 수준으로만 공사를 진행하니 공사를 하고도 1~2년 후에는 공사를 하기 전과 매출이 별반 다르지 않게 된다.
리모델링을 하는데 최신 스타일의 인테리어를 두고 옛 것을 고집하고 고객들이 원하는 인테리어 보다는 건물주가 원하는 인테리어를 하게 되는 경우가 허다하다. 어디가 잘되니까 똑같이 했으면 한다, 옆집이 리모델링 했으니 외관도 객실도 옆집처럼 해달라 등의 의견을 많이 주시지만 이렇게 진행하다 보면 결국 업체 각자의 개성은 없어지고 일률적인 인테리어가 되어 버린다. 이런 경우 근래에 리모델링을 했으면서도 주변 상권대비 매출이 크게 달라지지 않을 가능성이 높다.
적은 투자의 공사는 2~3년마다 리모델링을 해야 하는 경우도 발생하고 1~2년이 지나면 매출이 급감한다. 하자의 발생빈도도 높아 그것을 수리해야 하는 스트레스가 이만 저만이 아니다. 필자는 40개 객실기준 4~6억 공사를 하실 요량이면 아예 몇 년 더 운영하시다가 10억 이상 공사를 하시라 컨설팅을 한다. 4~6억 공사를 해서 영업하다 보면 공사비를 다 뽑는 시점에 매출이 떨어져 다시 공사를 해야 하는 악순환이 지속되기 때문이다. 결국 벌어서 공사만 하다가 끝나게 되는 경우도 생긴다는 것이다. 이왕 공사를 할거면 조금 참았다가 왕창 리모델링다운 리모델링을 해서 자금도 아끼고, 오래도록 갈 수 있고, 영업 또한 주변에서 최상위권을 유지하는 방법을 택하는 것이 옳다고 생각한다. 여기에 찔끔 저기에 찔끔 공사를 하다 보면 오히려 더 많은 지출을 하게 되고. 결국 5~7년을 두고 손익을 살펴보면 되려 매출은 매출대로 오르지 않아 손해, 공사금액은 공사 금액대로 들어가 손해, 신경은 신경대로 써서 손해…. 무엇 하나 이득 없는 결과를 낳게 된다.
1억을 올릴 수 있는 모텔을 겨우 6~7천 만원에 만족하면서 영업을 하는 현실이 너무도 많이 존재한다. 필자는 언제나 이렇게 주장한다. 공사를 하려면 공사다운 공사를 하고 주변상권에서 1등을 할 생각으로 공사를 해야 하며, 건물주 눈높이가 이니라, 젊은 세대의 눈높이에 인테리어를 디자인해야 한다. 그래야만 20~30대 단골 고객을 확보할 수 있고, 그렇게 되면 자연히 40~50대 고객들도 저절로 따라오게 된다. 매출 또한 공사금액대비 월등히 나올 수 있으며, 시간이 흘러도 매출을 꾸준히 좋게 유지할 수 있다고 확신한다. 옛 것을 버리고 새로운 것을 만들어 안정적이고 폭발적인 매출을 유지하고 관리할 수 있어야 비수기에도 성수기에도, 리모델링하고 난 뒤 3~4년 뒤에도, 건물을 매도할 때도 그 가치를 제대로 인정받을 수 있을 것이다.
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