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야같이놀장 (15.05.08 12:25:27) -
1년 정도 더 고생해 보시는게 좋을거 같아요..순서는 당번>> 지배인 >> 임대사장 순입니다지배인을 하고난 후의 사장님과 그렇지 못한 사장님의 마인드 자체가 많이 큽니다직접 경험해 보시고 난 후 투자하시는걸 추천해드립니다당번보조 10년한 사람보다 당번1년한 사람이났고당번10년해도 지배인1년 한사람한테 못하단말 들어보셨을겁니다당번생활로 모으신돈 조금 킵해두셨다가지배인 타이틀 해보시고 . 하시는걸 추천해드립니다..
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- wjfeovudrk (15.04.08 11:05:10)
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- 펫보이살껴 (15.03.21 09:47:32)
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1번 경남 진주 ( 터미널에서 3분거리 유흥가 )평일 4,5,6 주말(축제) 5,6,7,8,9 =단가임2번 창원북면 마금산온천 (위쪽에 좀 오래된 건물을 알아보세요) 평일은 ( 정말 목욕탕 바구니들고 많이 찾음 주차장 터져나감 )대박~ 주말은 숙박 거의없고, 대실도 30~40 수준3번 전주 ( 한옥마을 조금 지나서 돔 나이트 클럽쪽 유흥가 )의 외로 요기 개안음 구린모텔은 아직도 3만원 좋은데는 7만원 넘어감개인적으론 1번 경남진주 지역을 강추 합니다. 먼 축제가 그리 많은지 ㅋㅋㅋ손님이 걍 넘쳐나요~3억이라..... 그액수로 될지는 모르겠지만암튼 진상없고, 손님 질 좋고, 주말은 무조건 불 다 끊다는....
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- 애플아이폰5 (15.03.17 02:14:54)
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아래 많은분들이 좋은 답글들을 많이 주셨네요.
오랜 경험을 토대로 제 경험만 적겠습니다.
상권을 물어보는것 보다는, 그 지역의 시간대별 유동인구 및
먹거리, 유흥문화 등을 직접 시장조사하셔야 합니다.
임대업의 투자는 쉬운투자가 아닙니다.
특히나 모텔에서는 잘못들어가면 낭패를 보는경우가 허다합니다.
업주들이 이중장부를 적게하는경우가 비일비재하기도 합니다.
수도세?, 전기세? 이것만으로 가늠하기 어렵습니다.
그업장의 종업원들의 운영방식이 어떠할지 알수없기 때문입니다.
옛말대로 사람을 하나 심어 놓지 않는한 말이죠.
전략적으로 들어가려면, 분명 모텔은 지배인이든,
지배인급의 과장이든 있을겁니다.
그들중에서도 제반경비를 직접관리하며 전체적인 매출의
현금을 직접운용하는 지배인과 그렇지 않은 운영만 관리하는 지배인인 경우가 있습니다.
먼저 그걸 파악하셔야 합니다.
만약에 전자라면 님께서는 해당 물건지에 대해서 어느정도 정보파악이
쉬운경우라 볼수 있을겁니다.
그런 점들을 잘 파악하셔서 접근하셔야 승산이있습니다.
그리고 임대는 직영물건지만 들어가셔야 하며,
그 건물주가 가지고있는 다른 모텔들의 등기부도 때보시는게 좋습니다.
또한 건물이외의 주차장이있다면, 그 소유자등기가 몇명이 되는지 또한
파악하시는게 좋습니다.
또한 사업주가 은폐하고 있는 경매물건인지 그 사업주가 현재 영위하는
사업이 어떠한지또한 파악할 필요가 있습니다.
단지 등기부상의 대출금액과 연이자만으로 파악하는것은
엄청 위험한 투자 방식입니다.
그리고 더 중요한것중에 하나는, 건물 가격보다도
건물의 골조, 누수, 하자등의 상태이상 점검을 면밀하게 해보아야 합니다.
장사가 안되는 가게는 그만한 이유가 있는법입니다.
경영적인면은 개선하여 새로운 시스템을 만들면 되겠지만,
건물의 기능적인 면 자체가 부실하다면 그것은 임대투자금 이상의
투자를 통해서 해결해야 되는경우도 상당합니다.
제반경비에 대한 부분은 세금과 대출이자금,부가세 및 기타세금에 대한것들을 알고계셔야 하며,
실질운영경비인 인건비,전기,수도,비품,세탁,음료,PC유지보수,승강기안전관리,전기안전관리 같은
기타 유지보수비용 및 통신, 월세, 부식비 기타 등등의 요건들을 최대한 정확히 파악하여야
필패하지 않음을 알려드립니다.
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- OSIO (15.03.16 19:37:43)
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객관적인 생각 몇자 적어봅니다.원하시는 조건으론 대전에 없다고 보는게 맞을듯 합니다.그정도 순이익을 원하시면 보증금에서 안맞으실거고, 보증금에 맞춘다면 순이익 면에서 안맞으실 겁니다.그리고, 임대 하시려면 소방관리사및 승강기 안전관리 교육이수, 위생관련 교육등을 다 이수 하셔야 됩니다.또한 올해부터 숙박업 소방관리사는 2인이 있어야 합니다.순수하게 가진돈이 삼억 있으시다면 차라리 대출끼고 사세요.그정도 기간하셨으면 어느정도 안목도 있으시리라 봅니다.예로 매출 이천나오는 물건이 20억 이라면 대출 12~13억 정도 해봐야 이자 오백도 안됩니다.거기에 임대놔서 보증금 삼억이상 받고 님 돈 보태시면, 세금이 한 일억 이삼천 나오니 부족한 부분은임대 보증금 올려서 받아도 되리라 생각됩니다.어떤것이든 생각을 바꾼다면, 얼마든 방법은 있을듯 합니다.제가 대전에서 있기에 몇자 적어봤습니다. 좋은결과 있으시길 바랍니다.
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- 희망이야기 (15.03.14 13:16:15)
- 요즘은 정보공개법에 따라 정보 확인이 어렵지 안씁니다~~1)대출 금액 확인은 등기부 등본 띠시면 확인 가능합니다~2)수도세 전기세등 공과금은 해당 사업국에서 확인 가능힙니다~~3)카드 매출은 매출 및 부가세 관련하여 자동 보고 시스템이 정비되어 국세청 은행 세무사에 다 오픈이 되어 있습니다~더구나 임대인은 세를 더받기위해 현금 매출 카드 매출 부풀려 말하는 것이 보통인데 관련 지인을 통해 헙조 확인할---4)임대 상담시 현재 제반 경비 내역 확인 기본입니다-비품 세탁업체 받아서 확인 하세요~~~참고로 주인 직영 임대 물건 우선으로 알아 보심이 어떨까 생각 됩니다~~5)관심 물건 현 근무자 및 중개인과 몇번 약주 한잔 해보세요~~~~ 다 들 성공 하시길~~~~~~~~~~
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- 희망이야기 (15.03.14 05:03:49)
- 사차보고 입니다~~하기 사항 무조건 확인하세요~~1)일년치 카드 매출~2)일년치 수도세 전기세등 공과금~3)주변분들의 협조를 통한 일년치 비품 및 세탁비~4)역세권???주변 대학교???유흥가??? 제일 중요합니다.반품을 파시고 기다리시면 반듯이 이런 물건 나옵니다.이런 지역은 프로들은 매출 두세배도 띄울수 있습니다~5)임대 계약시 시설이 안좋을시 어느 정도 금액의 리모델링을 요구하세요~6)4번과 5번 사항 부동산 업자분에게 미리 말씀하세요~~~~~~~이상 허접한 답변 양해 바랍니다~~~~~~~~~~꼭 꼭 성공하시길 빕니다~~~~~~
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- 희망이야기 (15.03.14 04:48:27)
- 삼차 보고입니다~~1)모텔업으로 성공하신 선배님들을 review 해보면 당번일을 오래 하고 안한것이 중요한것이 아니라 경영 마인드가 좋다는 것입니다~임대 물건 조사 하시면서 별도로 잘되는 모텔 대실 요금내고 잘돼는 이유가 뭔가 계속 알아 보세요~대실비 아깝게 생각마시고 사업이란 예기치 못한 risk가 많으므로 안되는 모텔도 살릴수 있는 위기 관리 능력을 키워야 합니다~~2)대전 터미널 지역은 예전과 달리 경쟁이 만만치 않습니다~제한된 보증금에 좋은 임대 물건은 나한테까지 쉽게 오지 않는다는것을 명심하시고 어느 특정지역에 매달리지 마세요~ 모텔 전문 부동산에게 좋은 물건 알아봐 달라고 하신후 천천히 지역 생각하심이 좋을것 같습니다~~3)성공하시면 두분이 공동으로 매달에 800 만원씩 2년 저축하시고 하나 더 임대하신후 매입 추진하시고 두개 매입 하실때까지 헤어지지 마시길 바랍니다~상대방 배려하고 상처 주는 얘기 금물입니다~~