준공허가가 안 나와 공사를 중단해버린 업자

등록일 : 2012/12/13

올해 3월 말 원룸을 모텔로 용도변경 리모델링 공사를 시작했습니다. 건물의 원래 용도는 주거용이었으므로 용도변경을 했어야 했는데, 인테리어 공사 업자가 구청으로부터 준공허가에 아무 문제 없다며 확신하고
공사를 진행했는데, 허가를 받지 못할 것 같자 마지막 단계에서 공사를 중단해버렸습니다. 계속 준공허가를 받을 것이라고 말만한지 5개월이 지났고, 계속해서 남은 잔금만 요구하고 있습니다. 현재 남은 잔금은 8억원 중 약 1억원 정도입니다. 손해배상을 청구하고 싶은데 어떤 명목으로 얼마까지 청구할 수 있을까요?

▶ 법률가 견해
손해배상의 법적근거로는 불법행위에 기한 청구(민법 제 750조), 채무불이행에 기한 청구(민법 제 390조), 제조물책임법에 근거한 청구, 자동차손해배상보장법에 근거한 청구, 국가배상법에 근거한 청구 등이 있습니다. 의뢰인의 경우 채무불이행에 기한 청구가 될 것으로 보입니다. 계약상의 공사를 완료하지 않았으며, 공사의 목적인 호텔업을 위한 용도변경을 받을 수 있다고 하여 공사를 진행하였음에도 용도변경이 되지 않아 호텔업을 위한 리모델링 완료 채무를 불완전이행한 것이기 때문입니다.

손해배상을 구하기 위해서는 법적근거를 명확히 하고, 발생한 손해를 주장, 입증하면 됩니다. 의뢰 내용을 살펴보면 먼저 준공허가는 건축주의 책임이지 공사업자의 책임은 아닙니다. 따라서 원칙적으로는 건축업자에게 준공허가와 관련하여 책임을 물을 수는 없습니다. 즉 용도변경 건으로 인한 준공허가 문제에 대해서는 책임 추궁이 어려워 입니다. 다만 건축하자나 미시공으로 인한 준공불허가에 대해서는 책임 추궁이 가능할 것으로 보이기도 합니다.

이 사안처럼 실제 보이는 증거물 확보가 어려운 경우는 의뢰인의 주장을 입증하는데 어려움이 큽니다. 의뢰인께서는 공사업자가 책임지고 용도변경을 통한 준공허가가 가능하다고 이야기를 하였고, 그에 터잡아 의뢰인이 공사를 시작하였다고 한다면 이에 대해서는 공사업자가 책임을 부담해야 한다고 판단되므로 개인적인 녹취 등의 합법적인 테두리안에서 방법을 강구해 공사업자가 책임지겠다는 내용의 증거를 확보하신 다음 손해배상 청구 소송을 하시기 바랍니다. 흔히들 녹취한다고 하면 도청으로 오해해 불법으로 생각하시지만 제 3자가 도청하는 것과 일대일 본인이 녹취하는 것은 엄연히 다릅니다.

용도변경을 받을 수 없어 공사를 더 이상 진행할 수 없음이 확정된 것이라면, 손해배상의 항목으로는 호텔업을 완료할 경우 얻을 수 있었던 예상 소득액이 될 것이나 처음부터 용도변경이 불가능했던 것이라면 원룸을 리모델링하여 원룸임대수입을 벌어들이지 못한 손해 부분이 될 것으로 보입니다. 재산상 손해의 경우 별도의 위자료는 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 게 판례의 기본입장입니다. 이 사안의 경우 공사를 위해 투입한 대금 역시 손해액이라고 볼수 있을 것으로 생각되지만, 기완성된 부분이 원상복구하기는 어려울 것이므로 나머지 공사를 완료하도록 하는 게 더 적절한 청구가 될 것으로 보입니다.

건축허가와 준공허가 무엇인 다른가요?

건축허가 : 건축시공을 하기전에 허가서류와 설계도면을 시청, 구청, 군청 등의 지방자치단체에 서류로 제출하는것, 건축법에 의거 허가를 받게되며 기타 국계법과 지목에 따른 법률에 의거 최종 허가가 나는 것이다. 제출도면은 건축물의 용도에 맞게 설계하여야 하며 용도에 따른 기준법이 조금씩 다른 부분이 있기 때문에 법률을 검토하여 설계해야 한다. 또한, 소방법이나 정화조설치, 상수도연결 혹은 지하수 신고, 도로법에 따른 진출입도로확보 등등 검토할 것이 매우 많이 있다.

준공검사 : 허가를 받고 부지에 건축물을 시공하고 허가 시 제출한 서류(도면)와 실제 시공된 건축물이 당초 계획 설계에 맞게 시공이 되었는지 검사하는 것으로 주차장, 소방시설, 배치 등을 담당공무원이 현장을 방문하여 검토한다.