모텔임차 후 건물하자보수문제

2월 1일부터 모텔 임대업을 시작했습니다. 그런데 일부 객실 천정에서 악취와 물이 떨어져 객실을 판매할 수 없는 상황입니다. 작년에 리모델링을 했는데, 공사가 제대로 이루어지지 않아 설비에 문제가 생겨 물이 샌다고 합니다. 견적은 객실당 50만원이 나왔고, 현재 10개 객실이 문제가 있는 상황입니다. 방 2개는 전에 있던 임차인 때부터 알고 있었던 터라 계약 당시 수리해 주기로 약속을 하였지만, 제가 들어와서는 객실이 10개로 늘었습니다. 건물주는 돈이 없어서 못해준다는 식으로 나오다가, 저랑 반반 부담하자고 합니다. 왜 반반 부담을 하냐고 따지자, 싫으면 나가라고 하네요. 계약서 상에는 50만원 이상의 시설 수리 부분은 건물주가 수리해 주기로 명시되어 있습니다.

저는 임차인이어서 월세를 밀릴 때 30%의 이자를 주기로 계약했습니다. 제가 궁금한 건 건물주가 하자보수를 해주지 않으니 저도 월세를 내지 않을 생각입니다. 주인이 하자보수를 이행하지 않아서 월세를 내지 않는다면, 월세 미납 시 이자 30%를 나중에 제가 부담해야 하는지요?

[A 법률가]
건물주의 하자보수의무와 손해배상의무는 의뢰인이 부담하는 차임지급의무와 대가관계에 있는 동시이행의무로 보입니다. 즉, 건물주가 하자보수의무를 다하지 않는 다면 월세와 이자를 내지 않아도 됩니다.

건물주는 자신이 임대준 건물의 하자에 대한 보수의무가 있습니다. 위와 같은 하자로 인해 의뢰인이 영업에 지장을 받고 있으므로 건물주의 하자보수 또는 그로 인한 손해배상의무와 의뢰인의 차임지급의무(월세)는 대가관계에 있는 동시이행의무로 보입니다. 즉, 건물주가 위 하자보수 등을 해주지 않는다면 월세를 내지 않아도 채무불이행이라 보기 어려우며 이자 30%를 내지 않아도 됩니다.

다만, 위와 같은 주장을 하려면 우선 구두상으로 하는 것은 부족하고 내용증명 우편방식으로 건물주에게 위 건물의 하자 보수 또는 그로 인한 손해배상을 청구하는 내용의 서면을 작성해서 보내시길 바랍니다. 그래야 나중에 혹시 법적 소송 절차로 들어갈 때 중요한 증거자료로 남게 됩니다. 그 서류 내용에 위 하자보수 등을 해주지 않으면 이와 동시관계에 있는 월세지급의무도 하지 않겠다고 주장하시길 바랍니다.

[B 법률가]
건물주의 하자보수의무와 임차인의 차임지급의무를 동시이행 관계에 있다고 보기 힘드므로, 의뢰인은 건물주의 하자보수의무와 상관없이 월세 내야 하며, 차임지급이 지체될 경우 이자를 부담해야 합니다.

건물 임대차계약의 경우, 민법상 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 또한, 계약서상으로도 50만원 이상의 시설 수리 부분은 건물주가 수리해 주기로 명시되어 있다고 했으니 위 사안의 경우 임대인이 하자보수의무를 부담해야 할 것으로 보입니다.

다만, 임차인은 임대인에게 약정한 차임을 지급할 의무를 부담하게 되는 바, 임대인의 하자보수의무 불이행 시 차임의 지급을 미루기로 한다는 특약이 없는 한 일반적으로 하자보수의무와 차임지급의무는 동시이행의 관계에 있다고 보기 힘드므로 임대인의 하자보수의무 이행여부에 관계없이 차임지급이 지체될 경우 그에 대한 약정 지연손해금(이자)을 지급해야 할 의무가 발생합니다. 다만, 임대인의 하자보수의무 불이행으로 인한 손해배상청구는 가능할 것으로 생각합니다.

결론적으로 건물주가 하자보수의무를 이행하지 않아서 차임 즉 월세를 내지 않는다면, 약정된 월세 미납 시 지연손해금 30%를 의뢰인이 부담하게 됩니다.

[C 법률가]
건물주가 하자보수의무를 다하지 않아 전혀 영업을 할 수 없는 상황이라면 월세를 내지 않아도 된다. 하지만, 부분적으로 영업에 지장이 있다면 그 지장의 한도 내에서 월세 지급을 거절할 수 있다.

위 사안에 대하여 민법 제623조에 따라 ‘임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무라 한다)를 부담해야 한다고 봅니다.

대법원의 판례를 보면(대법원 2010. 4.29. 선고 2009다96984 판결), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용•수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지다’라고 판시하고 있습니다.

의뢰인은 사정을 들어볼 때 임대인이 하자보수 의무를 다하지 않아 월세를 미지급할 경우 사전에 약속한 미납이자를 내야 하는지가 문제가 될 것입니다. 앞서 대법원이 말한 바를 위 사안에 적용해 본다면 임대차계약에 있어서 임대인은 건물을 사용하고 거기서 수익을 얻게 해야 할 의무가 있고, 임차인은 차임지급의무가 있는 상호관계에 있다고 봅니다. 즉, 건물주가 하자보수이행 의무를 다하지 않아 임차인이 전혀 영업을 할 수 없어 수익을 내지 못한다면 의뢰인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다.

그러나 임차인이 전혀 영업을 하지 못하는 상황이 아닌 일부분적으로 지장이 있는 상태라면 그 지장의 한도 내에서 차임 지급을 거절할 수 있을 뿐 전부의 지급을 거절할 수 없다고 봅니다.
 
본 사안에 있어서 의뢰인은 사용이 불가능한 객실의 비율에 의한 차임의 지급을 거절하는 것이 가능하다 할 것이나, 전체 월세의 지급을 거절하는 것은 불가하다 할 것입니다. 다만, 나머지 객실로 임차의 목적을 달성할 수 없다면 임대차계약을 해지하고 손해배상청구를 하는 것이 가능할 것입니다.

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