물건 보실때 몇가지 팁을 드리겠습니다. 참고만 하세요..

및에글에도 썻지만 간략하게 제소개 먼저 드리겠습니다.

저는 지금 딱 30살입니다.

모텔관련 경력은 19~20살때 2년가까이 모,호텔전문 부동산 근무

군대갔다오고 다른일하다 보조 거쳐서 당번하다

작년부터 올초까지 1년쯤 다시 모,호텔전문 부동산근무

지금다시 당번일하고 있습니다.

부동산 돈 잘버는데 왜 당번하냐고 물어 보시면 그부분은 맞는 말이기는하나 극도의 스트레스로인한

피로함 과 삶이지쳐 다시 당번일 하고 있습니다.물론 당번생활도 스트레스의 연속이긴 하나 부동산보다는 덜합니다..

여기까지 하고요

 

자~~ 시작합니다 초보분들 잘보세요..

모텔업에서 물건 찾는사람들은 대부분 당번이나 지배인 출신일꺼 같아 그쪽으로만 포커스를 맞추겠습니다.

지금부터 당번 지배인출신 창업자분들을   당지  라고만 표현하겠습니다..^^

보통 당지분들보면 2~3억때로 구하시는분들이 많고 그외에 돈을빌려서건 동업을해서건 5~6억때 구하시는분들이

대부분입니다.

자~~ 모텔 임대물건 중에는 어떤물건이 있냐~~~

(지금부터 말씀드리는건 평균치 입니다 더좋은곳이나 더나쁜곳도있습니다.)

1~1.5억사이 ,3억 ,5억 ,7억 ,10억 이런식의 물건이 가장 많습니다.

1~1.5억 사이 물건들을 살펴보면 서울지역같은경우 5~6천보증금에 권리금 4~7천사이 의 물건이 가장 흔합니다

그 권리금이라하면 시설투자나 현매출대비 권리금이 아닌 그냥 예전부터 내려오던 바닥 권리금이 대부분입니다

그말인즉.. 그런가게 들어가면 아무시설없는 아주옛날 여관이라 보시면 됩니다 객실수15개미만일꺼고요

이돈을 가지고 경기,인천권을 가시면 이보다 좀더 낳은 환경이 제공될것입니다 객실수20개정도 1억보증금에 1~2천권리금 pdp몇대 pc몇대 a/c몇대 시설은 그냥 여관급

다시 이돈으로 더~지방으로 가시면 무권리 보증금만1~1.5억 객실수30개미만 pdp,pc,a/c절반이상 e/l있음 정도의 가게

3억짜리 물건 서울은 3억대 물건이 거의 없습니다 간혹 나오면 1.5억때 경기권에서 볼수있는물건의 정도가 많습니다.

경기,인천권 으로 오시게되면 이제부턴 좀 모텔 모양세가 나올겁니다 객실수30개 전객실pdp,pc,a/c  e/l있음

더지방으로가시면 경기권5억대 물건정도의 가게들이 있을겁니다.

5억짜리 부터는 서울도 모텔급으로올라갑니다 객실수30객실이상 전객실pdp,pc,a/c,e/l 그런데 물건이 많지가안고 서울이라해도 변두리나 장사가 그닥 잘되지는 안는 가게들 입니다. 아무리 영업노하우가 좋아도 일정량 이상의 매출은 안나오는곳 입니다.

경기,인천권 으로 오시면 40객실 이상의 가게도 더러 보실수 있으실겁니다. 투자금대비 2부정도의 가게..

더 지방으로가면 더 좋은곳도 있겠죠.?(객실상태) 매출은 경기권과 비슷하다고 보시면 됩니다

7억 서울지역은 그냥좀 무난한 모텔수준

경기,인천권으로 가시면 괜찮은 모텔이나조금 떨어지는 호텔수준

지방으로가시면 괜찮은 호텔 수준

10억때 서울물건은 괜찮은 모텔수준

경기,인천권은 꽤 좋은 호텔수준

10억때 지방물건은 거의 없어요 ^^ 그돈으로 누가 지방가서 하겠어요 ^^ㅋ

이외에 서울,경기권에서 꽤 좋은 최소 55객실이상에 인테리어 빵빵하고 월매출 1.5억~2억사이 물건들이

보증금 20억/월세 5~6천만원때에 간혹 나오곤 합니다.

제가 말씀드린 위의 내용이 그 금액때 딱 평균적인 가게라고 보시면됩니다.

물론 이보다 좀더 좋은 가게들이 있긴 합니다만 거의 안나올 뿐더러 나온다해도 2~3일안에 계약 끝납니다.

모텔 보증금/임대료 계산은 이렇게 보심 정확 하실 겁니다

요즘은 대부분 알고 계실겁니다   3:3:3:1  임대료:월지출:순수익:내노력의1

여기서 내노력의1이 순수익을 더 올릴수도있지만 더 깍아먹을수도 있을겁니다 그건 어디까지나 본인하시기 나름

이제부터 예를 들어보겠습니다

이떤가게에 한달평균 매출이최대치 3600만 이라 가정하에 임대료1,200 지출1,200순수익1,200 이렇게되면 보증금 4억

고로 보증금4억/임대료1,200만  이가게는 b급물건 입니다.

3부가 나오는데 a급이 아니냐고 물으시면 위에 글처럼 최대치 매출이기 때문입니다.. 고로 더이상의 발전은없고

시간이 갈수록 인테리어낙후로인한 매출 하락만이 있을것이니 단기간 6개월~1년 사이는 좋겠지만 장기적으로 봤을땐

그닥 좋은 물건은 아닙니다

위 예시에 최대치라는 문구가 빠지게되면 a+급 매물이 되겠지요..?

매출 3,600만 보증금 4억에월1,200이 맞다고 느껴지는 저 건물은 임대로 내놓게 되면 보증금5억/월세1,300~400

으로 나오는게 대부분이고 그나마도 쓸만한물건입니다 허나 저런물건이 임대로 나올때 보증금5억/월세1500정도로

나오니까 임대업해먹기가 힘든겁니다.

젤중요한 한가지 3억가지신분들은 4~5억짜리 물건을 봅니다 5억가지신분들은 한술더떠서 7~10억사이의 물건을 봅니다 그게 사람 심리입니다 내가3억가졌는데 왜 2~3억때 물건을 봐야하냐 입니다 4~5억때 물건도 가끔 3억보증금으로 나올때가 있지않냐 아니면 내가 월세그만큼 더줄테니까 보증금 좀 내리자.....  말은 쉬운데 그렇게 보시면

물건찾는데 시간이 생각이상으로 길어질겁니다

제가 이런말씀드려도 이분들은 더 높은 물건을 볼겁니다.

그런분들 한번만 더 생각해보시길 바랍니다.

제가 추천드리는방법은 이겁니다

내가 3억이 있다 그럼 2~2.5억 물건을 보십시요 그리고 좀 괜찮은 물건이다 싶음 잡아서 남은돈으로 투자를 해서

매출 상승을 기대해 보시길 바랍니다

투자한그돈 나중에 꽁으로 버리고 나오는돈 아닙니다 나중에 장사잘하시고 그럼 권리금으로 받을수 있을겁니다

이렇게 말씀드린다고 내가 5천투자했으니까 2~3년 장사하다가 5천 다 받을라고 하지 마십시요

투자한 그 물건들로 돈버신거잖아요 그리고 사용하신거잖아요 나중에 기간으로 보시고 감가상각해서 받으세요

님이 더큰가게로 가시고 다음세입자분께 권리 2~3천받고 넘기시면 그분도 2~3천더 투자하고 장사하면

그분도 돈 잘벌고 나가실거 아닙니까..그분또한 나갈때 권리 2~3천받고 나가실꺼구요

미래의 모텔,호텔 사장님들 다들 좋은물건 잡으셔서 화이팅 하실길 바랍니다.